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      一套降价近千万,北京豪宅大甩卖?交首付前要知道这些真相

      来源:每日经济新闻    编审:    发布时间:2019-02-18 15:44:58

      北京的豪宅市场从来不缺热度,有高企的楼面价和相对“廉价”的入市价格博得眼球,也有“质量门”引发的一系列维权事件,2018年第四季度的豪宅集中入市更令人惊呼“政策松动”。

      近期,有“10万+豪宅项目”(即均价超过10万元/平方米)传来降价千万的消息,再次牵动着市场敏感的神经。

      降价近千万:

      想要完成销售任务,总得有些吸引眼球的手段

      2月15日,泰禾西府大院销售人员向镁刻地产(微信号:Real-estate-Circle)记者推销:“我们172平方米和197平方米的两种户型,之前单价是14万元/平方米,现在一口价11.8万元/平方米。”

      记者测算,单套降价约400万元。

      “另外,我们对付款方式有优惠,如果您1月之内付清总房款的40%,可以享受98折,多付多优惠。”

      不过,记者注意到,就在3个月前该项目刚开盘时,这里的政策还是最低付50%总房款。

      “集团3月份有回款任务,所以现在有较大幅度的优惠”,该销售人?#21271;?#31034;。

      当记者询问是否有更大的优惠幅度时,该销售为记者推荐了另一个豪宅项目——金府大院,称该楼盘的价格更“合适”一些。

      记者随即联系了金府大院的销售人员。

      一位销售员介绍:“300平方米以?#31995;?#25340;产品有几套特价房,原价2500万元,现在1600万元,不过仅有几套。”

      该销售人员继续说到:“和您明说吧,这只不过是一个噱头,集团在北京有80亿元的销售任务,我们想让更多中介帮我们卖房子,总得有点吸引眼球的手段吧,宣传让利这么多,其?#24471;?#26377;几套房源的。”

      除了“特惠房”,金府大院的其他户型也有不同程度优惠。我们150平方米以上平层产品有30万元首付款抵40万元的优惠活动,基本和年前一样,销售情况一直还不错。”该销售人员说。

      据“地产营销人”数据显示,2018年12月金府大院销售43套,均价8.1万元/平方米,总金额5.42亿元;今年1月销售共销售6套房源,均价在8.3万元/平方米,金额7400万元。

      2015年11月2日,华侨城与招商、华润组成联合体,以总价83.4亿元竞得金府大院地块,成为当?#21271;?#20140;总价第三高的土地。2016年9月,招商地产与华润退出。2017年8月初,华侨城挂牌转让该项目49%股权,泰禾以底价7.34亿元购得。目前,泰禾持有该项目75%股权。

      而上文提及的西府大院,则是泰禾旗下的另一个高端产品。泰禾于2014年以49.58亿元获得丰台区旧改地块,开发成西府大院,当时拿地的楼面均价为5.5万元/平方米,如果扣除地块内配建的保障房和商业项目,楼面价则高达8万元/平方米。

      记者还注意到,除了市场上有降价传闻外,一则金府大院邀请全民经纪人的消息亦在网络流行来开,?#20449;?ldquo;外联佣金1%。”

      对于此类现象,镁刻地产(微信号:Real-estate-Circle)记者立即联系了泰禾集团,集团品牌部称未收到任何降价通知,至于是否是促销活动,需要和区域销售部门了解情况,核实信息后第一时间答复。

      2月17日,泰禾集团相关工作人员给镁刻地产(微信号:Real-estate-Circle)记者发来回?#27425;?#31295;称:在“壹号抢收计划”的带领下,泰禾北京共有四个高端项目(北京泰禾·金尊府、北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院及泰禾·北京院子二期)参加“抢收”,仅在2月16、17日周末?#25945;?#23601;销售15亿元,迎来了春节后首周的开门红。

      回?#27425;?#31295;还称,此次北京泰禾率先启动的“壹号抢收计划”对今年的北京楼市有标杆意义,在稳楼市的调控基调下,房企之间的竞争会更为激烈,谁能在第一季度打好第一枪,谁就在今年的市场上更有主动权。

      不过,泰禾方面并未提及降价,只是说到此前一?#38382;?#38388;的促销活动。

      中国豪宅研究院院长朱晓红表示,北京的豪宅项目拿的是高价地,做的是高价房,当限价倒逼成本时,降价减配就成了一种必然。所以,去年楼市有一个关键?#24335;?ldquo;焦虑”,在品质、成本、房价之间纠结,并由此而焦虑。

      豪宅市场终究是小众市场,价格下跌是非典型现象

      记者注意到,去年下半年,北京的豪宅市场风生水起,多个“10万+项目”(均价超过10万元/平方米)集中入市。尤其在10月份,仅14日、21日,就?#30452;?#26377;两批、5个商品房项目取得预售许可证,均为高端产品。其中,西府大院销售均价为11.2万元,昆仑域11.3万元,玺萌壹号院9.9万元,金茂府9.5万元。5个取证项目中,“10万+”级别的楼盘就有4个。

      而最近的豪宅降价传闻是否波及整个市场?

      对于竞品的降价传闻,昆仑域销售人员似乎并不愿意提及:

      没有听?#30340;?#20010;楼盘降价。

      我们二月份预售证到期,然后就要取现房证,多少会涨一些。就像去年我们的高层产品,最开始卖9.5万元/平方米,期(房)转现(房)后涨到10万元/平方米。

      其实我们跟金府大院没什么可比性,最主要就是位置不一样,北京的二环(昆仑域的位置)和三环(金府大院的位置)差别还是挺大的。

      不过,去年12月,昆仑域的销售人员还向记者打听过中国玺、金府大院等豪宅项目的价格和销售情况。

      虽然入市豪宅不少,但从市场表现看,2018年大量成交的“10万+顶豪项目”,多数是有年头的老项目。而且,最近三年,豪宅成交量和成交额呈下行趋势。

      2016~2018年,北京均价10万元以上的豪宅成交套数?#30452;?#26159;463套、344套和259套,成交金额则?#30452;?#26159;156.4亿、85.7亿和84.9亿元。

      此外,还有更多新增产品来?#36136;?#24066;场。2018年12月,北京市商品房新增供应19495套,环比上涨167%。同时,年末?#20004;瘢?#21069;文所述的一批新项目开始逐渐分羹北京的豪宅市场。

      据“地产营销人”数据显示:

      2018年12月,昆仑域成交22套,均价9.7万元/平方米,金额3.5亿元;金茂府成交9套,均价9.8万元/平方米,金额1.9亿元。

      而今年1月,开盘一个月的壹亮马成交了6套,均价9.8万元/平方米,金额超1亿元,去化率超过85%;昆仑域成交57套,均价10.5万元/平方米,金额11.11亿元;金茂府成交17套,均价10.3万元/平方米,金额4.6亿元。

      事实上,从去年底到今年初,北京的豪宅价格一直坚挺,甚至有小幅?#31995;?#20043;势。但随着2019年首月的市场骤然降温,?#32422;?#21271;京更多项目即将入市,高端产?#25151;?#21457;商突感“压力山大”。

      据丽兹行数据,当前全北京新房可售住宅楼盘数量?#24067;?69个,其中豪宅有70个(公寓21个盘,别墅49个盘);全市库存量在5.05万套,豪宅在5400套左右,占比约10%。

      在朱晓红看来,价格下跌,并非豪宅本身出了问题,而是大势所趋。“总体来说,豪宅市场永远是小众市场。豪宅的价值是由完整体系价?#20498;?#25104;的,价值链上任何一个?#26041;?#20570;不到位,都会出问题。在建筑不变的前提下,小环?#22330;?#22823;环境优化则加分,劣化则减分。”

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