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      绿地121亿负重接盘董家渡地王 “捡漏”还是“入坑”

      来源:中国经济网    编审:    发布时间:2019-02-19 15:00:01

      2月18日消息,董家渡地王项目的转让,引出了一场“外滩风云”。2月14日,绿地控股宣布绿地集团以121亿元接手中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)旗下董家渡地王项目50%股权及其全部债权。

      收购完成以后,绿地集团持有50%股权,为第一大股东,安信信托持有45%、国资背景的上海外滩投资开发持有5%的股权。

      该项目之所以备受关注,是因为其曾经是当年的上海地王,位于核心地段董家渡,占地面积12.67万平方米,一直是中民投手中最核心且最具价值的资产。

      而相比前东家中民投248.5亿元的成本,绿地以121亿元拿下50%的权益是捡了个便宜,但绿地还要承担项目公司352.98亿元的债务,这次交易对其究竟是喜是忧?

      风水宝地?绿地低于买价入局外滩

      中民投曾持有的董家渡地王项目,可谓是“风水宝地”。

      2014年,中民投联合上海外滩投资和上海佳渡置业?#20048;?48.5亿元一举拿下,彼时,中民投创始人董文标豪言称“三年回本”。

      但随之而来的却是高成本难题,根据中民投向有关部门报批的文件,董家渡的总建筑面积113.9万平方米,总投资概算达到604亿元。这个数额远超上海中心大厦的投资,建设年限也变成了5年。

      而与之形成对比的是,尚未等到大楼建成的辉煌,中民投已经债台高筑。上海清算所披露的三季报显示,截至2018年9月30日,中民投总资产3108.64亿元,总负债达2327.92亿元,资产负债率达74.89%。

      不得不提,成立于2014年、由59家民营企业发起设立的中民投,扩张速度惊人,2015年、2016年、2017年,中民投的总资产?#30452;?#20026;1470.17亿元、2724.70亿元、3061.13亿元;净利润?#30452;?#20026;46.41亿元、36.76亿元、55.64亿元。但是,中民投今年前三季度净利润仅为16.02亿元,同比下降59.78%。

      在债券违约、资金重压之下,中民投寻求出售优质资产董家渡地王项目以解?#27982;?#20043;急。而绿地则在此时进入大众视线。2月14日,绿地控股宣?#23478;?21亿元接盘董家渡地王项目50%股权及其全部债权。

      相比五年前248.5亿元的成本,董家渡50%权益需要124.25亿元,而安信信托则以240亿元拿下45%的股权,绿地此番以121亿元将?#24179;?#22320;块一半权益收入囊中,算是获益颇多。

      中原地产分析师卢?#24180;?#34920;示:“绿地在这块核心区位并没有项目,拿下这幅地块的意义也就非同寻常,一方面可以打造区域标杆,提升区域内话语权,另一方面,提升绿地品牌的综合形象。”

      至此,如今董家渡区域已聚集绿地、融创、绿城、华润及泛海在内的5家开发商。

      烫手?#25509;螅?#32511;地接盘后转手质押

      但“?#20048;?#21315;金”的背后,绿地还需要应对众多问题。而绿地宣布拿下这块“香饽饽”的第二天,当日报收6.59元/股,下跌1.2%。

      对比而言,今年1月份,一份打包了董家渡地块的资产被融创中国拿下。其以125.53亿元获取了?#26412;?#21644;上海两大项目的100%权益,其中便有占地面积约为12.03万平方米的董家渡地块。相较于此,绿地似乎“买贵了”。

      除了权益外,绿地还需要承担全部高额债权。根据公告显示,截至2018年12月31日,标的公司总资产453.16亿元,总负债352.98亿元,净资产100.18亿元。

      再者,根据2018年三季度报,截至9月底,绿地控股总资产9038亿元,负债8042亿元,较2017年底增加491亿元,同期资产负债率上升至89.31%。同时,2018年土地市场转冷,而绿地在2018年新增房地产项目118个,总地价917亿元,较2017年同比翻番。可见,绿地还需要资金?#20013;?#25237;入。

      卢?#24180;?#35748;为,对绿地而言,这次交易风险和机遇并存。“2016年是地王频出一年,即便土地价格有所上涨,但算上债务,土地价格优势就不显著了。虽然并购可以快速扩张,但是绿地本身的资产负债率?#36130;?#39640;,如此大手笔,负债数据可能将进一步攀升。”

      有趣的是,就在宣布交易的同一天,绿地控股全资子公司绿地地产即刻向上海银行市北?#20013;?#36136;押了其所持有的中民外滩房地产开发有限公司股份,出质股权数额为50亿元,占其持股比例的100%。而三天后(2月17日),绿地控股又披露获得了上海银行百亿级授信额度。

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